La rescisión de la Ley 27.551 a través del DNU 70/2023, vigente desde el 30 de diciembre de 2023, devolvió la regulación de los alquileres argentinos al Código Civil y Comercial (CCyC), eliminando la rígida regulación anterior.
Muchas personas se plantean si firmar un contrato escrito es realmente necesario o si alcanza con un “trato de palabra”. Aunque los acuerdos orales tienen validez legal, presentan evidentes limitaciones probatorias, riesgos de ejecución y menor certeza jurídica que los contratos por escrito, conforme a los artículos 1184, 957 y 1198 del CCyC.
En este artículo analizaremos el marco legal vigente en Argentina a 2025, los riesgos de cada modalidad, las prácticas predominantes del mercado locativo argentino y cómo herramientas digitales modernas, como el software de alquileres, facilitan la gestión integral del alquiler.
Claves del artículo
- Validez legal de la forma oral: Un acuerdo verbal genera obligaciones, pero su prueba depende de recibos, testigos o presunciones judiciales, lo que aumenta la incertidumbre.
- Exigencia práctica del escrito: El art. 1184 CCyC exige instrumento público o privado para la locación de inmuebles, y el DNU amplió la libertad pero sin eliminar esa necesidad.
- Riesgos económicos de lo verbal: Sin contrato escrito, resulta complejo reclamar expensas, reajustes o punitorios, y hay alto riesgo de controversias e incobrabilidad.
- Libertad contractual según DNU 70/2023: Las partes pueden pactar libremente plazo, moneda y ajustes; se suprime el plazo mínimo obligatorio y se permiten contratos en dólares.
- Apoyo tecnológico: Una solución como el software de alquileres permite gestionar contratos, pagos, ajustes, punitorios, comunicaciones y reportes sin errores ni olvidos.
Marco legal vigente
El DNU 70/2023 derogó la Ley 27.551 para dar paso a una regulación más flexible:
- Autoriza pactos en moneda extranjera (dólares, euros u otras); los jueces no pueden obligar a aceptarlas si no fue pactado así.
- Suprime el plazo mínimo de tres años para locaciones habitacionales y no habitacionales; el plazo ahora lo fijan las partes libremente, salvo vencimientos máximos (20 y 50 años).
En paralelo, el Código Civil y Comercial sigue siendo la norma supletoria:
- Art. 957: libertad de contratación; lo pactado vale salvo normas imperativas.
- Art. 1184 inc. 1°: para contratos que «configuren derechos sobre inmuebles» se exige instrumento escrito.
- Art. 1196–1199: reglas sobre plazos, moneda, periodicidad y depósito en garantía.
Estas normas refuerzan que aunque el pacto verbal no sea inválido, un contrato escrito es esencial para garantizar certeza y poder garantizar los términos.
Contrato escrito vs pacto verbal
| Aspecto | Contrato escrito | Pacto verbal |
| Prueba en juicio | cláusulas firmadas, claridad, soporte documental | difícil: testigos, recibos, presunciones legales |
| Plazo y ajustes | pactados explícitamente | se aplica supletorio legal o interpretaciones judiciales |
| Moneda de pago | definida en contrato; se respeta judicialmente | alto riesgo de controversia o pesificación |
| Rescisión anticipada | indemnización del 10 % según art. 1221 CCyC | difícil de acreditar sin cláusula clara |
| Cálculos financieros | automatizados con software de alquileres | manuales, expuestos a errores o disputas |
La jurisprudencia indica que los contratos orales son más lentos y costosos de ejecutar, y fomentan disputas innecesarias.
Riesgos y beneficios de firmar
Ventajas del contrato escrito
- Permite ejecución directa en caso de incumplimiento, con soporte digital si hay firma electrónica.
- Garantiza que la cláusula de depósito se aplique con criterios inflacionarios y devolución ajustada.
- El juez no puede imponer pesificación ni alteración de la moneda pactada si está claramente establecida.
Riesgos del pacto verbal
- Incertidumbre sobre la duración real del contrato y ajustes aplicables.
- Reclamos por expensas o pagos indebidos sin respaldo documental.
- Costos judiciales elevados: juicio de conocimiento completo en lugar de ejecutivo.
Buenas prácticas recomendadas
- Redactar un contrato claro que incluya plazo, ajustes, moneda, depósito y condiciones de rescisión.
- Firmar digitalmente facilita su ejecución y reduce falsificaciones.
- Automatizar la gestión integral: una herramienta especializada permite producir contratos, calcular aumentos y punitorios, enviar recordatorios y seguir pagos en una misma plataforma.
- Pactar por escrito los domicilios electrónicos, como WhatsApp o mail, y conservar todas las comunicaciones.
- Actualizar cláusulas periódicamente, por ejemplo sobre índice de ajuste; contar con reportes analíticos de ocupación y rentabilidad para el propietario.
Conclusión
En Argentina 2025 el marco jurídico permite libertad para pactar los términos del alquiler, pero esa libertad lleva consigo la obligación de documentar cada punto importante.
Si bien el contrato verbal puede ser válido, no documentar los acuerdos aumenta el riesgo de disputas, pérdidas económicas y litigios largos.
Por el contrario, firmar un contrato escrito, actualizado y gestionado mediante soluciones digitales aporta seguridad, eficiencia y respaldo legal, protegiendo tanto al locador como al locatario.
Contar con un contrato sólido antes de comenzar la relación de alquiler es clave para evitar sorpresas y mantener una relación clara y armoniosa.